低總價優勢,投資性濃厚
選套房先考慮轉手性
撰文者:潘佳凌
大都市裡寸土寸金,有些建商為了創造高效益,在市中心推出套房或小坪數的產品,企圖在有限的空間中,創造出高坪效。套房產品具有低總價優勢,因此對於剛進入房地產市場的消費者相當具有吸引力。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨研究套房市場已5年,她建議,不論買進套房後要自住或租人,一定要考慮到未來轉手性。挑選好的套房產品應從“交通便利性,房屋狀況,社區管理“這 3大方向著手,才能挑到價格合理且未來又容易轉手的房子。
小檔案_套房達人徐佳馨 [ 隱藏 ] 出生:1975年
學歷:輔仁大學大眾傳播所,世新大學廣電系
經歷:市場研究,電視台企畫,住商不動產公關,住商不動產企畫研究室專員
現職:住商不動產企畫研究室主任
證照:不動產經紀人
雖然套房有低總價優勢,但徐佳馨建議,千萬不要因此被迷惑,而忽略其潛藏每坪單價偏高的現象。舉例來說,若以台北市中山區中古屋每坪40 〜50萬元市價行情來看,假使看到總價468萬元,坪數8坪的產品,可別太心動,因為換算每坪價格高達58.5萬元。
由於套房的投資屬性濃厚,一般消費者經常會接觸到房地產投資客裝潢過的房子,雖然有不少人對投資客銷售的房子敬謝不敏,但徐佳馨分析,投資客所賣的房子雖然總價高,但其實已經把裝潢成本計算進去,況且投資客有固定配合的裝潢班底,裝潢成本反而比一般購屋者便宜。
因此若看到投資客出售價格合理的房子,且內部裝潢又能接受,其實並不須排斥,如此一來,還能省麻煩又省了裝潢費。
至於選購套房產品有哪些該注意的事項,就讓徐佳馨一步一步剖析。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨研究套房市場已5年,她建議,不論買進套房後要自住或租人,一定要考慮到未來轉手性。挑選好的套房產品應從“交通便利性,房屋狀況,社區管理“這 3大方向著手,才能挑到價格合理且未來又容易轉手的房子。
學歷:輔仁大學大眾傳播所,世新大學廣電系
經歷:市場研究,電視台企畫,住商不動產公關,住商不動產企畫研究室專員
現職:住商不動產企畫研究室主任
證照:不動產經紀人
雖然套房有低總價優勢,但徐佳馨建議,千萬不要因此被迷惑,而忽略其潛藏每坪單價偏高的現象。舉例來說,若以台北市中山區中古屋每坪40 〜50萬元市價行情來看,假使看到總價468萬元,坪數8坪的產品,可別太心動,因為換算每坪價格高達58.5萬元。
由於套房的投資屬性濃厚,一般消費者經常會接觸到房地產投資客裝潢過的房子,雖然有不少人對投資客銷售的房子敬謝不敏,但徐佳馨分析,投資客所賣的房子雖然總價高,但其實已經把裝潢成本計算進去,況且投資客有固定配合的裝潢班底,裝潢成本反而比一般購屋者便宜。
因此若看到投資客出售價格合理的房子,且內部裝潢又能接受,其實並不須排斥,如此一來,還能省麻煩又省了裝潢費。
至於選購套房產品有哪些該注意的事項,就讓徐佳馨一步一步剖析。
步驟1“熟悉區域市場裡的價格
1。上網蒐集
如何不買到貴的產品?首先要先了解產品與市場行情。國內各大房仲業者網站都能查到各個區域的行情價格,鎖定區域後可以上房仲網站進行資料蒐集;另外,從報章雜誌,租屋網站等,也能累積區域行情的價格資訊。
2。實地走訪
在網路上蒐集到的價格行情只是區間價格,要得知實際成交價格,還得多費點時間跟腳力,到房仲店頭去詢問實際狀況,多跑幾家房仲,多接觸幾名業務員,交叉比對他們所提供的價格資訊,才能對當地行情有個大概的輪廓。
步驟2“考量交通便利性
進入實際看屋,挑屋階段後,首先要考慮交通便利性。套房產品不論是住了3 〜5後換屋,或是買來出租,交通因素都非常重要,因為必須先考量到未來賣屋時,誰會來買?若出租也要看地段是否受租屋族群歡迎?影響未來轉手性的關鍵之一,就是交通便利性。
套房產品大多不含車位,所以住戶得依靠大眾交通工具。在台北縣市購買套房產品,首先就是要跟著捷運跑,套房產品坐落區域要在距離捷運站800公尺以內,或是在步行距離10分鐘內的地段。
徐佳馨說,套房產品的購買族群有3成左右是單身女性,夜歸時,若走路回家的時間愈長,愈是把自己暴露在危險的情況下,因此交通方不方便顯得格外重要。尤其現在有許多套房屬於捷運共構產品,就是針對套房產品的安全性與交通便利性提出訴求。
步驟3“精挑好屋況
1。至少12坪,逾15坪更好
套房產品從10坪以下到18坪左右不等,徐佳馨建議,在坪數的選擇上,要挑權狀登記至少12坪的套房產品,如此申請房屋貸款時,比較不容易遭銀行拒絕。如果能挑到15坪以上的產品更好,在貸款上會更容易,能取得相對有利的貸款成數。
1。上網蒐集
如何不買到貴的產品?首先要先了解產品與市場行情。國內各大房仲業者網站都能查到各個區域的行情價格,鎖定區域後可以上房仲網站進行資料蒐集;另外,從報章雜誌,租屋網站等,也能累積區域行情的價格資訊。
2。實地走訪
在網路上蒐集到的價格行情只是區間價格,要得知實際成交價格,還得多費點時間跟腳力,到房仲店頭去詢問實際狀況,多跑幾家房仲,多接觸幾名業務員,交叉比對他們所提供的價格資訊,才能對當地行情有個大概的輪廓。
步驟2“考量交通便利性
進入實際看屋,挑屋階段後,首先要考慮交通便利性。套房產品不論是住了3 〜5後換屋,或是買來出租,交通因素都非常重要,因為必須先考量到未來賣屋時,誰會來買?若出租也要看地段是否受租屋族群歡迎?影響未來轉手性的關鍵之一,就是交通便利性。
套房產品大多不含車位,所以住戶得依靠大眾交通工具。在台北縣市購買套房產品,首先就是要跟著捷運跑,套房產品坐落區域要在距離捷運站800公尺以內,或是在步行距離10分鐘內的地段。
徐佳馨說,套房產品的購買族群有3成左右是單身女性,夜歸時,若走路回家的時間愈長,愈是把自己暴露在危險的情況下,因此交通方不方便顯得格外重要。尤其現在有許多套房屬於捷運共構產品,就是針對套房產品的安全性與交通便利性提出訴求。
步驟3“精挑好屋況
1。至少12坪,逾15坪更好
套房產品從10坪以下到18坪左右不等,徐佳馨建議,在坪數的選擇上,要挑權狀登記至少12坪的套房產品,如此申請房屋貸款時,比較不容易遭銀行拒絕。如果能挑到15坪以上的產品更好,在貸款上會更容易,能取得相對有利的貸款成數。
2。兩房比一房好
一般來說,套房要做出隔間較困難,但是,坪數大於10坪的套房,能至少隔出一房一廳的格局;有些挑高的房子,靠著裝潢的技巧,能塑造出兩房的錯覺,徐佳馨建議,遇到這種房子時,可列入優先考慮。因為購屋者對於多出一個房間的套房產品,接受度很高,議價過程賣方較佔優勢;比起附近產品,兩房的套房,房價也能多出10 %左右。
3。 4米2高度較寬敞
挑高4米2套房由於建照已不發,市面上的套房以3米6居多,但使用者仍偏好4米2產品,由於4米2高度較寬敞,之前建商興造時若有規畫合法夾層使用,更受歡迎。
4。廁所問題多
廁所是一間房子裡使用率較高的部分,但卻也是容易發生問題的地方,如果你買的套房是二手屋,有幾個方法可以完全檢測廁所的狀況好不好。徐佳馨特別建議女性購屋人要這樣做,因為女性購屋者容易被感性面吸引,衝動購屋,可是卻忽略以下的小細節。
‧測試馬桶漏水
看房子時,記得帶著一小罐紅墨水到現場,檢查到廁所的部分時,將馬桶蓋打開,倒進幾滴紅墨水到水箱裡,然後按下沖水鈕,趁這個時候,看看馬桶座的四周是否有紅色水滲出來,就知道馬桶運作是否良好。
‧乾濕分離門是否漏水
套房的衛浴設備大多採乾濕分離,用蓮蓬頭的水沖在乾濕分離門上,再觀察門的底部接縫是否漏水,假設漏水,洗澡時積水可能會流到廁所外,透過這道手續若發現問題,可事先要求原屋主解決。
‧測試排水情況
向原屋主借個水桶,把水桶裝滿水,然後全部倒進洗手台,透過這道手續,能夠測試水管的排水狀況。假設水管的排水狀況不佳,可以從水流的速度看出來。
‧熱水器採用瓦斯或電力
一般家庭洗澡多採天然瓦斯或桶裝瓦斯,但套房社區不僅戶數眾多,且室內坪數小,使用瓦斯容易有一氧化碳中毒的安全性顧慮,因此衛浴系統多使用電熱水器,如果套房通風不良,要盡量避免使用瓦斯熱水器的套房。
一般來說,套房要做出隔間較困難,但是,坪數大於10坪的套房,能至少隔出一房一廳的格局;有些挑高的房子,靠著裝潢的技巧,能塑造出兩房的錯覺,徐佳馨建議,遇到這種房子時,可列入優先考慮。因為購屋者對於多出一個房間的套房產品,接受度很高,議價過程賣方較佔優勢;比起附近產品,兩房的套房,房價也能多出10 %左右。
3。 4米2高度較寬敞
挑高4米2套房由於建照已不發,市面上的套房以3米6居多,但使用者仍偏好4米2產品,由於4米2高度較寬敞,之前建商興造時若有規畫合法夾層使用,更受歡迎。
4。廁所問題多
廁所是一間房子裡使用率較高的部分,但卻也是容易發生問題的地方,如果你買的套房是二手屋,有幾個方法可以完全檢測廁所的狀況好不好。徐佳馨特別建議女性購屋人要這樣做,因為女性購屋者容易被感性面吸引,衝動購屋,可是卻忽略以下的小細節。
‧測試馬桶漏水
看房子時,記得帶著一小罐紅墨水到現場,檢查到廁所的部分時,將馬桶蓋打開,倒進幾滴紅墨水到水箱裡,然後按下沖水鈕,趁這個時候,看看馬桶座的四周是否有紅色水滲出來,就知道馬桶運作是否良好。
‧乾濕分離門是否漏水
套房的衛浴設備大多採乾濕分離,用蓮蓬頭的水沖在乾濕分離門上,再觀察門的底部接縫是否漏水,假設漏水,洗澡時積水可能會流到廁所外,透過這道手續若發現問題,可事先要求原屋主解決。
‧測試排水情況
向原屋主借個水桶,把水桶裝滿水,然後全部倒進洗手台,透過這道手續,能夠測試水管的排水狀況。假設水管的排水狀況不佳,可以從水流的速度看出來。
‧熱水器採用瓦斯或電力
一般家庭洗澡多採天然瓦斯或桶裝瓦斯,但套房社區不僅戶數眾多,且室內坪數小,使用瓦斯容易有一氧化碳中毒的安全性顧慮,因此衛浴系統多使用電熱水器,如果套房通風不良,要盡量避免使用瓦斯熱水器的套房。
步驟4“留意管理是否周全
挑選管理好的社區是選屋的共識,套房也是位於社區大樓裡的產品之一,住戶品質與管理委員會運作強大與否都是要觀察的要素,管理良善的社區相當程度影響二手的價格。根據徐佳馨的經驗,管理好的社區物件,轉賣價格比不好的高出兩成以上,所以要如何看門道,有以下幾個方式。
1。總住戶250戶以下,每層10戶以下
挑選套房社區時,為了避免住戶品質過於複雜,盡量挑選總戶數在150戶以下的社區,但台北市中心由於寸土寸金,建商為拉高報酬而增加切割單位,因此可以找總戶數在250戶以下的套房社區,而每層住戶最好不要超過10戶。
2。夜晚點燈率
要看一個社區有多少人住進去,夜晚點燈率是一個很容易判斷的指標,只要在晚上花一點時間,到社區外面繞一繞,看看有多少戶家庭開燈,就能推測,要避開點燈率太低的社區。
3。住戶繳費率
觀察社區管理委員會運作強不強大,看欠繳管理費的戶數就能判斷。管委會通常會將欠繳名單張貼在電梯口外面的佈告欄或電梯內,搭乘電梯時順道看一看欠繳名單多寡就能略知一二。
4。公共區域管理
樓梯間,走廊等公共區域的管理都要留意,若樓梯間堆滿雜物,走廊擺滿住戶鞋子,垃圾回收區亂七八糟,表示住戶品質有待提升,該社區還是少碰為妙。
5。保全認真度
好的保全人員會讓訪客麻煩,卻讓住戶安心。在看房子時,從進門那一刻起要觀察保全人員是否注意到你,並且上前詢問,要求換訪客證,愈詳細的過濾與詢問,對社區住戶愈有保障。
挑選管理好的社區是選屋的共識,套房也是位於社區大樓裡的產品之一,住戶品質與管理委員會運作強大與否都是要觀察的要素,管理良善的社區相當程度影響二手的價格。根據徐佳馨的經驗,管理好的社區物件,轉賣價格比不好的高出兩成以上,所以要如何看門道,有以下幾個方式。
1。總住戶250戶以下,每層10戶以下
挑選套房社區時,為了避免住戶品質過於複雜,盡量挑選總戶數在150戶以下的社區,但台北市中心由於寸土寸金,建商為拉高報酬而增加切割單位,因此可以找總戶數在250戶以下的套房社區,而每層住戶最好不要超過10戶。
2。夜晚點燈率
要看一個社區有多少人住進去,夜晚點燈率是一個很容易判斷的指標,只要在晚上花一點時間,到社區外面繞一繞,看看有多少戶家庭開燈,就能推測,要避開點燈率太低的社區。
3。住戶繳費率
觀察社區管理委員會運作強不強大,看欠繳管理費的戶數就能判斷。管委會通常會將欠繳名單張貼在電梯口外面的佈告欄或電梯內,搭乘電梯時順道看一看欠繳名單多寡就能略知一二。
4。公共區域管理
樓梯間,走廊等公共區域的管理都要留意,若樓梯間堆滿雜物,走廊擺滿住戶鞋子,垃圾回收區亂七八糟,表示住戶品質有待提升,該社區還是少碰為妙。
5。保全認真度
好的保全人員會讓訪客麻煩,卻讓住戶安心。在看房子時,從進門那一刻起要觀察保全人員是否注意到你,並且上前詢問,要求換訪客證,愈詳細的過濾與詢問,對社區住戶愈有保障。
步驟5“辦貸款
1。好地段才好貸
‧捷運附近
捷運附近的套房幾乎是銀行選擇放貸的首要條件,尤其是台北市捷運站附近,銀行的放貸意願較高,主要就是考量捷運附近套房的轉手性高,未來即使屋主出售,不怕找不到買主。
‧學區套房
學區套房也是銀行願意放款的另一個地段,主因就是客源穩定。由於學區套房多以投資為主,學區附近的套房出租幾乎是收租保證,不須擔心貸款人收入問題,因此也是銀行願意承貸的另一種套房產品。
‧長時間營業店家附近
如便利商店與房仲業等,這些店家多位於主要幹道上,燈光明亮,且營業時間長,有這些店家坐落的套房區域,代表商業活動較活絡。
Tips_特種營業地區盡量別碰 [ 隱藏 ] 部分路段常有小酒吧或其他特種營運場所集中於當地,連帶周遭也有不少套房產品,但承租或購屋者多是在風月場所工作者,出入分子相對複雜,這類套房被銀行歸類為較不受歡迎的產品。
2。審視自身貸款條件
銀行偏好的放貸對象,以軍公教人員,百大知名企業為主,主因就是這群人的工作收入穩定,信用是他們最大的資產,較不易出現還款困難情況,因而成為銀行眼中的搶手客。但如果你不是這群人,也別擔心拿不到好的貸款條件,透過房仲業買房仍可能取得7成貸款,因為房仲都有固定配合的銀行,透過房仲買房,等於是仲介業者幫你介紹。
3。選新行庫容易貸
金管會最近祭出的房貸金檢目前看來影響還不大,但部分老行庫卻已經開始有收縮貸款的動作,只要名下擁有超過一間房的屋主,第2間房的貸款成數可能拿不到7成,甚至不放貸,此外,老行庫開始取消貸款寬限期,對小套房的貸款也採取從嚴審核的態度。
不過,徐佳馨說,新銀行跟外商銀行卻沒有這方面的考量,為了衝業務,對他們而言,房貸反而是一門好生意,所以對於套房放款仍然採取開放態度,因此,購買套房產品的屋主在新銀行,外商銀行申辦貸款應容易得多。
1。好地段才好貸
‧捷運附近
捷運附近的套房幾乎是銀行選擇放貸的首要條件,尤其是台北市捷運站附近,銀行的放貸意願較高,主要就是考量捷運附近套房的轉手性高,未來即使屋主出售,不怕找不到買主。
‧學區套房
學區套房也是銀行願意放款的另一個地段,主因就是客源穩定。由於學區套房多以投資為主,學區附近的套房出租幾乎是收租保證,不須擔心貸款人收入問題,因此也是銀行願意承貸的另一種套房產品。
‧長時間營業店家附近
如便利商店與房仲業等,這些店家多位於主要幹道上,燈光明亮,且營業時間長,有這些店家坐落的套房區域,代表商業活動較活絡。
2。審視自身貸款條件
銀行偏好的放貸對象,以軍公教人員,百大知名企業為主,主因就是這群人的工作收入穩定,信用是他們最大的資產,較不易出現還款困難情況,因而成為銀行眼中的搶手客。但如果你不是這群人,也別擔心拿不到好的貸款條件,透過房仲業買房仍可能取得7成貸款,因為房仲都有固定配合的銀行,透過房仲買房,等於是仲介業者幫你介紹。
3。選新行庫容易貸
金管會最近祭出的房貸金檢目前看來影響還不大,但部分老行庫卻已經開始有收縮貸款的動作,只要名下擁有超過一間房的屋主,第2間房的貸款成數可能拿不到7成,甚至不放貸,此外,老行庫開始取消貸款寬限期,對小套房的貸款也採取從嚴審核的態度。
不過,徐佳馨說,新銀行跟外商銀行卻沒有這方面的考量,為了衝業務,對他們而言,房貸反而是一門好生意,所以對於套房放款仍然採取開放態度,因此,購買套房產品的屋主在新銀行,外商銀行申辦貸款應容易得多。
4。資金不足,可選長年期貸款
一般而言,房貸主力產品是20繳清,部分銀行則承做更長期的還款,如30或40繳清,但是要注意,繳款期愈長,代表必須支付更多的利息給銀行,是不是划算,貸款前要先想清楚。以貸款100萬元,利率2 %,40償還完畢來看,要比花20還完的房貸戶,多付出近24萬元,若利率調高,差距會更大。
延伸閱讀:40年期房貸適合社會新鮮人適合社會新鮮人
如果你是想提早一圓房產夢的社會新鮮人,付款能力又不足,可以先選擇40年房貸,以100萬元貸款,利率2%來看,40年期房貸每個月比20年期可少還2031元,以一個省吃儉用的社會新鮮人, 2,031元可能是1 / 3個月的伙食費,不無小補,但隨著所得增加,日後可以加速償還本金,提前把房貸還完,就不必擔心多付了利息費用。
如果你是投資高手,台灣的房貸利率實在是非常低,不好好利用可是對不起自己,以買股票來說,與其動用融資買股(利率至少7 %以上) ,還不如慢慢償還低利的房貸,盡可能把資本用在投資上,倘若利率大幅升高,高到你每年平均投資報酬率的一半,屆時再來提前償還也不遲。
延伸閱讀:房貸本金怎麼還?
1。本金平均攤還法
房貸戶每月償還給銀行固定金額的本金,利息部分以貸款總額減去已償還本金的餘額來計算,初期支付的總金額比較高,但隨著所償還本金愈來愈多,利息支付逐月減少,每月還款金額也會降低。
2。本息平均攤還法
每期償還固定的“本金加利息“總額,但本金與利息所佔比率每期都不同,本金部分逐漸增加而利息部分則逐漸減少。
如何還款就看個人規畫, “本金平均攤還“的前期總繳金額較高,但整體利息較少;“本息平均攤還“的前期負擔較輕,適合手上現金較少的購屋人。
一般而言,房貸主力產品是20繳清,部分銀行則承做更長期的還款,如30或40繳清,但是要注意,繳款期愈長,代表必須支付更多的利息給銀行,是不是划算,貸款前要先想清楚。以貸款100萬元,利率2 %,40償還完畢來看,要比花20還完的房貸戶,多付出近24萬元,若利率調高,差距會更大。
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如果你是想提早一圓房產夢的社會新鮮人,付款能力又不足,可以先選擇40年房貸,以100萬元貸款,利率2%來看,40年期房貸每個月比20年期可少還2031元,以一個省吃儉用的社會新鮮人, 2,031元可能是1 / 3個月的伙食費,不無小補,但隨著所得增加,日後可以加速償還本金,提前把房貸還完,就不必擔心多付了利息費用。
如果你是投資高手,台灣的房貸利率實在是非常低,不好好利用可是對不起自己,以買股票來說,與其動用融資買股(利率至少7 %以上) ,還不如慢慢償還低利的房貸,盡可能把資本用在投資上,倘若利率大幅升高,高到你每年平均投資報酬率的一半,屆時再來提前償還也不遲。
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1。本金平均攤還法
房貸戶每月償還給銀行固定金額的本金,利息部分以貸款總額減去已償還本金的餘額來計算,初期支付的總金額比較高,但隨著所償還本金愈來愈多,利息支付逐月減少,每月還款金額也會降低。
2。本息平均攤還法
每期償還固定的“本金加利息“總額,但本金與利息所佔比率每期都不同,本金部分逐漸增加而利息部分則逐漸減少。
如何還款就看個人規畫, “本金平均攤還“的前期總繳金額較高,但整體利息較少;“本息平均攤還“的前期負擔較輕,適合手上現金較少的購屋人。
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