房貸支出

不宜超過月收入4成

至於口袋深度可以如何估算？一般專家會建議「333原則」，也就是每月房貸本息支出不要超過家庭月收入的1/3，不過以內政部最新的調查統計發現，台北市與新北市購屋民眾的房貸本息支出已超過月收入的40%，代表在高房價的時代，要養一間房子，真的是相對不容易。

我認為房貸本息支出最高不宜超過家庭月收入的40%，如果負債比過高，還款壓力大，就會壓縮生活品質，因此，我才會一直強調：買房總價要看口袋實力而定，要量力而為，才不會讓房貸壓垮家庭財務。

另外，我想提醒一件事，一般人在預估購屋總價時，通常還可以再往上調個10%。舉例來說，如果家庭月收入約10萬元，等於每月可負擔房貸最高為4萬元，以20年期、房貸利率2%來計算，約莫可貸款總金額800萬元，如果以自備款3成來看，可購總價約為1,143萬元左右。

此時，可以再把總價往上拉高10%到1,257萬元，以此金額來去尋找開價落在這個區間的房子，因為不管是自己上網找屋，或是透過房仲找房子，屋主的開價與實際成交價還會有一段落差，這10%可用來作為殺價的空間。因為總價提高，可以看的房子物件選擇性也會比較多。

買房子不必考慮太長遠以後的需求，因為每10年都會產生新的住房需求，這是從人的生理變化來看。由於人會慢慢變老，所以暫時不用去考慮未來可能居住人數的多寡，例如未來是不是會結婚、小孩會生幾個、長輩會不會來同住的問題，而是到時候光是你自己身體機能的退化，就足以影響未來是不是要換房子了。

4種族群購屋

需求考量大不同

不僅是生理機能的變化，在不同的年紀所能掌握的資金跟風險控管能力也有所差異。接下來就分別來談談如何依照年齡、族群來區分買房需求。

族群1》年輕首購族：可負擔長期房貸，適合市區頂樓加蓋公寓。

如果是30歲上下的首購族，通常自備款不會太多，甚至還需要父母贊助，才有能力買人生第一間房子。因此我認為年輕人可以負擔長一點年期的房貸，例如30年期，把房貸月付金降低。

很多人一聽到30年就感到灰心，覺得要背負債務這麼長的時間，頗感無奈。不要忘記，未來10年後你可能會需要換房子，到時候如果你的第一間房子是選在B+等級（詳見Tips）以上的物件，就不必擔心賣不掉，而且還可能會增值，所以還可以把增值的部分當成換屋的頭期款，且隨著工作資歷的累積，收入能力也會提高，到時候要換屋的財務壓力也不如想像中高。

另外，年輕最大的優勢就是體力好，不管是選公寓，或是選遠一點的區段，都有體力可以爬樓梯或是通勤。

我最推薦的是市區裡的頂樓加蓋老公寓，一層自住、一層出租，有自住效益，也有投資效益，進可攻，退可守。或是選7樓電梯華廈，或12樓電梯華廈，這種老電梯華廈的公設比較低，使用空間較大，房價也會比屋齡在20年以下的電梯大樓來得便宜。